标准型套房二套房认定标准究竟是啥?

类别:标准型套房    发布时间:2019-01-09 10:37    浏览:

  几乎每个人都清晰地知道,以二套房为重要内容的房地产调控已在各地风生水起、或紧或松地实施了十多年;但你却可能至今不知道,到底什么才是二套房?从“认贷不认房”,到“认房又认贷”,再到“认房不认贷”……近年来人们发现,二套房的认定标准几经变动,一些地方甚至一年两易,前后标准又截然相反。二套房,俨然成了“任人装扮的小姑娘”。在当前楼市低迷、绝大多数城市退出限购的背景下,二套房认定标准的任意变动尤为值得关注

  2009年,全国楼市涨声一片。2010年4月,国务院出台“新国十条”,一些房价过高的城市相继颁布了“限购令”。如北京市提出,对贷款购买第二套房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,金融机构通过房屋交易权属系统数据等认定第二套住房

  作为“新国十条”的配套政策,住建部、央行、银监会等部门于2010年6月联合发布《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》,要求二套房认定遵循“以家庭为单位、认房又认贷”原则。而此前执行的“无论购房者名下有多少房产,只要没有未偿还完的贷款,到银行申请房贷都视为首套房”的方法行不通了

  2011年2月,楼市限购升级,“新国八条”出台,北京等地对本地户籍家庭限购1套房。这意味着,无论原有房屋是否贷款,二套房都不可以买。此举一出,投资投机性购房和恐慌性购房迅速降温,一些地方也仿照北京政策予以跟进,楼市开启降价模式。2013年3月30日,被称为“史上最严厉调控”的房地产市场税收政策出台,非唯一住房交易要征收20%个人所得税。这被业内视为对二套房交易的致命性打击

  当前,在楼市持续低迷、限购相继放松之下,关于“二套房认定改为‘认房不认贷’”的传言也愈演愈烈。部分地区已当急先锋,直接或变相松动了认定标准。福州市日前宣布,购房人偿清购房贷款后,再次申请贷款购房的,按首贷认定。而南京、杭州等地首套房认定标准已按照“只要房贷余额还清,就算首套房”执行了

  专家表示,当房地产市场过热时,二套房认定不仅“认房也认贷”,甚至限购限贷,而当楼市出现降温时,地方政府又迅速放宽二套房认定标准,希望以此给市场注入更多购买力。“这种标准的急速变化不仅有失公平,也对市场秩序造成不利影响。”

  另一方面,这种脱离实际的行政性措施也带来一些社会问题。去年初,20%的二手房个税政策出台后,一些急于换房,又不是唯一住房的夫妻,只有选择假离婚来避免出售房屋要缴纳的20%税费。据报道,北京市去年前三季度离婚登记数量达39075对,同比增长40%

  记者近日走访武汉多个楼盘销售现场了解到,“认房又认贷”的二套房政策,压抑了大批改善性购房者。若近期出台二套房新政,已还清贷款的买二套房将可以享受首套房信贷政策,二套房将会迎来新一轮“购买潮”

  中国指数研究院华中市场总监李国政说,在“金九”失色、购买力疲软的当下,出台“认房不认贷”政策,将是“换房族”出手的好时机,将助推楼市“止跌回升”

  专家表示,“二套房”认定标准是一个严肃的技术性措施,有其内在的科学性,不应随意改变

  经济学者马光远认为,“二套房”的定义经过了几个阶段。最初,二套房的认定是“认贷不认房”,只要以前有过贷款,不管是否还清,再购房都认定为第二套;其后演变为“认房不认贷”,不管有没有贷款,只要手头有房产,再购房就认定为第二套;现在又执行的是“认房又认贷”。“这显然违背了住房信贷政策差异化的初衷。”

  中原地产首席分析师张大伟亦表示,预计未来二套房认定标准的调整方向是名下无房,就可以按照首套购房认定,只要证明名下只有一套,就可以按照二套申请。这样的口径符合目前政府对购房自住的调控思维,也可释放、刺激一些自住和改善型需求

  所谓“第二套房”,指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房,其界定标准的宽紧关系着贷款买房人的切身利益,也关系银行房贷优质资产的增长

  专家表示,二套房认定标准仍需细化,有关部门应尽快制定详细的、可操作性强的认定标准

  李国政说,住房信贷政策的出发点是支持自住、抑制投资投机,具体执行时应从实际出发,考虑合理需求,建议应将完善差别化住房政策提上日程,进一步明确和规范首套房、二套房支持的范围、条件和标准

  很多专家表示,严格执行第二套住房的认定标准,不因地方政府的土地财政冲动,或者长官个人意志而随意改动,有利于将差别化住房信贷政策落实到位,更有助于维护政府的公信力,避免朝令夕改影响市场稳定。据新华社(来源:半岛网-半岛都市报)



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