73㎡做3房主卧还是套房保利、万科这些户型逆天

类别:标准型套房    发布时间:2018-11-10 15:00    浏览:

  我们都知道,这两年随着消费升级,刚需在萎缩,改善在爆发,据中原2017年年报显示,市场需求的面积段正在逐渐往100~150平方米的面积段上移

  但明源君踩盘也发现,以前引起市场轰动的90平小三房这些紧凑户型,非但没有消失,反而有越做越小的趋势,比如75平做小三房,90平小三房则升级到了小四房。更夸张的是,在深圳这些一线城市,基本上这些紧凑户型,总是最先售罄的那批

  但经过几年市场的教育,现在一二线㎡户型做到小三房,毫无难度,现在开发商也不好意思拿这个出来炫耀了。因为市场上70多平小三房,90平小四房的逆天设计都出来了

  比如广州万科里享家75平做到了小三房,整个户型比较方正,还有一个景观阳台,但两个次卧都比较小,卫生间和客厅以及主卧相距较远,容易造成不便

  重庆保利观塘73平米的户型,不但做到3室2厅,主卧还是套房设计,▓更逆天的是有景观阳台和生活阳台2个阳台。餐厅直连客厅,采光良好。不过客厅和房间的尺寸可以说都是按照最低标准来的了,餐厅只有2.8米宽,客厅面宽3.4米,阳台也比较窄,只有2.2米,主卧只有3.1米

  但这样的户型其实在深圳前两年就已经出现了,当时刚推出市场的时候好评如潮

  还有,以前我们觉得90平做到小三房,除了主卧另外的2个房间已经很小了,比如这个非常经典的小三房

  也有一些户型为了多分割一个房间,做了一些反人性的设计。比如重庆某项目91㎡户型同样布置了4房2厅1卫。这个户型可以说将面积布局做到极致,不浪费任何一平方米,只不过为了最大效率的利用空间,导致客厅和次卧的面积都非常紧凑,客厅只有3.4米。这都没什么,令人费解的是,设计了一个双门卧室,进去内侧卧室得先穿过外面的卧室,明源君看了真是有点哭笑不得

  其实,提到紧凑户型,香港才是鼻祖。在香港,30多方的一房,50平双套房,70多方三房都非常常见,之前自媒体大咖刘德科老师就分享过一款神户型

  套内面积只有74平左右,建面大概就是90多平。但有三个卫生间,有三个卧室,主卧是套房,主卧卫生间还能做双台盆;有独立保姆房(与厨房相通),保姆房还配了独立卫生间;有露台,有玄关,有工作间,有客厅与餐厅

  国内市场中,毗邻香港的深圳在学香港户型设计方面是学得比较多,所以前两年深圳可以看到大量的高拓户型,89平做到4房so easy。只不过建筑新规出来后,这类户型少了很多而已

  以前,紧凑户型的法宝就是高赠送,但自从建筑新规出来之后,很多操作手法都失灵了。但个别地区还是可以打打擦边球的,这和当地政府对政策的理解有关,当然更重要的是设计师的“巧夺天工”

  比如这个项目排布就比较巧妙了,高层中间户朝北房间规划按阳台审批,将挨在两个卧室中间做挑空,这样就按凸阳台报批,就可以赠送面积了

  深圳这个项目报的是2房,但实际上可以做成3房,同样是利用了阳台和储藏间做了文章

  一线城市的房子寸土寸金,每一寸空间利用效率都要发挥到极致。小户型需要杜绝空间浪费,要做到让平面空间利用最大化,需要将房间内部的非功能区砍掉,比如通道融入到公共空间,死角面积也充分利用起来等等

  比如重庆金科星辰63.6平米的三房户型,基本就不存在非功能空间,入户处走道和餐厅整合,大大提升了这部分空间的使用频率,但阳台旁边的卧室就太小了,短边净距只有2.4米,只适合做儿童房或书房

  还有就是去掉死角,很多户型进门处的一个平方,一般都是无效空间,除了作为门的轨道,没有其他功能,但如果换成推拉门,则可以把这个空间利用起来了

  香港不少新型户型设计中,从设计阶段就考虑到了推拉门的需求,将户型内部的隔断墙设计为“夹层墙体”,配合精装修推拉门,节省门后的死角空间

  紧凑户型因为将有限的空间多分割了一个房间,这样会导致公共空间显得比较局促。现在一般是通过最大限度合并公区来解决

  传统客厅多以客厅为中心进行线性布局,单一连接餐厅、厨房,按照功能空间进行区隔,比如很多户型通过走道将餐厅和客厅分开,但样布置占据了很大的面积,实际上并没有必要

  所以现在我们也能看到,不少户型开始放弃“客厅”这个分区概念,以家庭“核心区”来替代,即起居、餐厅、厨房一体的全开放式大空间

  设置家庭的一体化开放空间,可以考虑去掉电视或电视墙,一方面有利于提高空间利用率,另一方面可以进行个性化设置,也可以叠加更多功能

  厨房与餐厅的合并也越来越常见,毕竟餐厅利用率并不高。而小户型能留给厨房的面积非常小,所以会将部分功能转移到餐厅来,做一个复合式厨房。比如利用餐厅解决部分简餐操作,一个人在厨房做主食,另一个人在餐厅做个三文治、沙拉什么的,这样就能同时容纳2个人在工作了,有效缓解厨房的面积压力

  另外就是做敞开式厨房,将餐厅和厨房融为一体,或者餐厅和厨房相对独立。如下图所示

  香港很多小户型的厨房都做成了敞开式的I字型布局,最大程度压缩了厨房空间,不过这种更适合年轻人

  在紧凑户型中,家具布置可以向立体化发展,有效地利用空间。比如布置高低床、吊柜以及功能灵活家具等,总的是往上要空间,在有限的面积内增加空间的使用效率

  除了往上拓展,还可以往墙里拓展,做成这种嵌入式的壁龛,不但可以节省空间,也可以使客户的日常生活更加便捷

  其实,很多户型虽然面积很大,但却带给人局促感,问题并不是面积小了, 而是功能和房间的排布不够巧妙,导致面积浪费、使用不便

  很多紧凑户型之所以能实现,▓主要是对过道空间的利用,在得房率一致的情况下,优质的户型在于将过道空间整合至可使用空间一起,▓尽可能通过优化交通流线来提升使用率

  例如广州越秀·星汇云城一个91平米的户型做到了4房2厅1卫,布局非常紧凑,基本上过道面积都融入在公共空间里,进门还有一个入户花园,餐厨一体化,让整个空间不会显得太局促

  还有重庆某个项目68平米的小三房,入户通道既是餐厅,也是入户通道,两者融合起来就不会浪费面积。客厅3.4平米宽,还有双阳台,不足之处是主卧布局不够方正,次卧也比较小,整个居住感受相对压抑

  紧凑户型最大的优点是性价比高,同样的面积内实现更多功能,但总价更低。不过,在关注功能性的同时,绝对不能忽略了居住在这里的人的居住感受,所以不管面积多大,一定要关注舒适度

  比如一个次卧的最低要求尺寸是9㎡,小于这个尺寸家具放不下,人活动也不方便,▓如果小于这个尺寸就不应该设计为卧室了,而应设计为书房、儿童房、保姆房等功能的房间

  另外,房间平面的长、宽尺寸比例,一般控制在1:1.5平以内,避免空间给人以狭长感

  对于紧凑户型而言,多做一个卫生间是相对奢侈的事情,所以可以考虑做分离式卫生间。便器一间、洗脸洗衣一间、浴室一间,▓洗脸间还兼做更衣间,功能分开能让家里 3 个人同时使用卫生间,▓却互不干扰, 可能比以往两个卫生间利用更加有效。如果经常会有客人留宿的家庭, 则可以设计一个最多2㎡的“半卫”, 安放一个坐便器和一个小洗手盆即可

  舒适度除了尺度提升之外,人性化细节是能很好提升良好体验的。去年,擅长做紧凑户型的万科,在广州万科里享家项目,提出了“场景化户型升级”的设计构想,其实也就是将人性化细节更加体系化了

  比如在卫生间台面洗漱功能外增加化妆台,镜柜设置柔和专业无影化妆灯,洗漱台下还备有可抽拉小板凳

  明源君经常听到外地客户来深圳会说,紧凑户型不是好户型,太憋屈了,简直是践踏人性。当然,如果有能力购买正气的120平三房,当然还是120平米的三房居住起来更舒适。但一线城市房价这么高,如果没有这些紧凑小户型,谁来解决普通购房者的居住问题

  所以,对于紧凑户型,不能单一维度从面积或空间来评价好坏。在房价高企的一线平三房的紧凑户型对于普通购房者就是优秀户型,但在四五线城市,很可能就是垃圾户型了



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